□2011年，全省21个地级以上市全部完成房价调控目标，全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。

□从存货情况看，截至今年2月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长49.5%，待售面积创下近十年来最高水平。

□广东省房协号召全省房企根据企业自身情况，抓住当前市场回暖的契机，以合理的价格积极售楼。

□限购可能对一些准备入户广州的人员产生一定影响，不过入户者不必担心，重要的是自身条件符合入户广州相应要求。

南方日报记者 李广军 卢轶

新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，去年，广东省各地级以上市确立的这一房价调控目标全部完成，而今年的房地产市场，如何消化巨量存货成为众多房地产开发商的“心病”。

昨日，记者从广东省房地产行业协会（以下简称“广东省房协”）举办的2012广东房地产市场景气分析会暨《2012广东房地产蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）首发式上获悉，2011年中央调控政策效果明显，投机投资需求明显受到遏制，房价也朝着政府制定的目标发展，广东省21个地级以上市全部完成去年初制定的控价目标。

广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示，目前，全国房地产调控基调已定，政策既不动摇，也不加码，各地限购令年内不会取消。从市场反应来看，各地楼市优惠促销措施不断，刚性需求开始释放，商品房成交量也开始回升。王韶表示，广东省房协号召全省房企积极应对，根据企业自身情况，抓住当前市场回暖的契机，以合理的价格积极售楼。

2011年房产市场

销售均价稳中有降

《蓝皮书》显示，2011年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，企业到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%。国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，个人按揭贷款同比下降6.0%。

2011年，商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。

其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。

今年前两月

市场呈现供过于求

广东省统计局有数据显示，今年1至2月，广东房地产完成投资546.84亿元，同比增长40%。本年到位资金小计1127.7亿元，同比增长13.0%。全省商品房屋施工面积2.87亿平方米，同比增长19.2%。商品房屋竣工面积866.59万平方米，同比增长10.5%。而同期商品房销售面积621.95万平方米，同比下降22.6%；销售额为485.53亿元，下降28.5%；销售均价7807元/平方米，下降7.5%，呈现量价齐降态势。

从市场供求关系看，1至2月全省商品房批准预售面积3153.75万平方米，同比增长37.0%，与同期实现销售621.95万平方米相比，销售率仅为19.7%，从存货情况看，截至2月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长49.5%，待售面积创下近十年来最高水平。

从数据来看，当前广东房地产完成投资额仍保持快速增长，竣工面积和批准预售面积也在大幅上涨，而商品房销售面积却大幅下降，市场呈现较为明显的供过于求状态，去库存压力从局部扩张到全局，企业资金压力明显加重。

今年走势分析

“以价换量”将成常态

对于今年的房地产走势，王韶表示，目前房地产形势逐渐明朗，房企“以价换量”的促销举动，也拉动了成交的回升。据了解，春节以后省内开发商促销力度开始加大，通过“员工内部价”、“团购价”、“特价单位”等不同形式进行促销，带动了刚性需求的释放，再加上银行贷款利率回调以及优惠政策的执行，各地的商品房成交量开始小幅回升。

数据显示，广州一手住宅市场上周呈现回暖态势，3月12日至3月18日网签达2005套，环比前一周的1407套上涨43%，是广州颁布“新国八条”以来第三高的周成交。在佛山，2月以来楼市成交持续回升。而东莞上周住宅日均成交量接近143套，已逼近楼市正常成交水平。

世联地产市场研究部总监吴志辉介绍，世联地产有关购房者的调查显示，大部分受访者所预期的理想降价幅度在30%左右，而目前75%的楼盘降价幅度维持在15%以内。另一方面，今年2月投资客在市场成交中的占比已降13.6%，逼近2009年1月的近年最低位，这表示，房地产泡沫已受到极度挤压。综合以上分析，房地产市场的价格底部即将呈现。

昨日，广东省房协号召，全省房企积极应对，根据企业自身情况，抓住当前市场回暖的契机，以合理的价格积极售楼。

王韶表示，房企应积极顺应目前形势调整房价，使其价值合理回归，消除库存、回笼资金，将风险降到最低。另一方面，及时调整产品结构，推出目前市场热销的中小户型产品，让不少徘徊的首次置业者、需要买房才能结婚的小两口、迫切需要改善居住环境的家庭早日达成心愿。

促销作用有限

降价才是必然

■专家观点

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，近期市场回升除了信贷等大环境相对宽松外，在众多业内人士看来，在于开发商以“一成首付”、“毛坯价”、“团购价”、“一二手联动”等非常规手法积极促销。

黎文江认为，开发商阶段性、试探性地“降一点价出货”有一定的作用，但这种作用还需要进一步放大才行。对于眼下积极出动看房的买家而言，价格还是具有最大的吸引力。房企报价越符合购房者的心理预期，后者出手的可能性就越大。房地产市场的持续回暖，需要信贷的进一步放松、整体价格继续下探。

他特别强调，今年中央政府工作报告提出今年GDP增幅下调至7.5%，是8年来首次GDP增幅跌破8%。这显示出，政府已充分考虑到房地产严控下，投资和内需这两驾拉动GDP的“马车”不给力的后果。从房价与GDP增幅相关联度甚高的角度分析，今年房价还要跟随GDP下调，目前还没有到底。

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